家屋に対する課税

1．家屋の要件

家屋とは、一般的に、外気分断性、土地への定着性、用途性の三つの要件を満たしているものをいいます。

• 外気分断性
  屋根・周壁等により外気を分断しうる構造を備えている状態のこと。
• 土地への定着性
  その建物が土地に定着して使用できる状態のこと。
• 用途性
  建造物が家屋本来の目的（居住、作業、貯蔵等）を有し、その目的とする用途を供しうる一定の利用空間が形成されていること。

 

2．完成の要件

固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日に属する年の1月1日になります。賦課期日に家屋が完成もしくは存在すればその年の固定資産税がかかります。

賦課期日に、屋根や外壁などの施工が終了し独立して風雨をしのげる状態になったとしても、一連の新増築工事が終了していなければ、完成とはみなしません。

逆に、一連の新増築工事が終了していなくても建物の用途目的に応じた使用が開始された場合は、建物を評価し課税する場合があります。

このように、建物の工事が終了しているか、また、建物の使用目的に応じた使用が開始されているか、などを確認しながら完成の判断をし、その翌年度から課税します。

 

3．家屋の評価

1. 新増築家屋
   再建築価格（※1）×経年減点補正率（※2）×評点一点当たりの価格（※3）＝評価額
2. 新築家屋以外の家屋（在来分家屋）
   再建築価格（＝前年度再建築価格×物価上昇率）×経年減点補正率×評点一点当たりの価格＝評価額（前年度評価額と比較します）

 

※1 再建築価格

評価対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

※2 経年減点補正率

家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたものです。

※3 評点一点当たりの価格

木造は0.99、非木造は1.1です。 

 

評価額は、それぞれ上記の計算方法により算出します。また、在来分家屋は、3年ごとに行われる評価替えの時に再計算をします。

ただし、評価額が前年度の評価額を超える場合は、引き上げられることなく、前年度の評価額を据え置きます。

 

区分所有（マンションなど）の家屋の評価

•  基本的に専用住宅や店舗等と同じで、新築時に調査を行い材料や仕上げを確認して再建築費を決定します。しかし、マンションなどは一戸ごとに再建築費を決定するのではなく、建物全体（一棟）で再建築費を計算し、これを各区分所有者の専有部分の床面積割合で按分します。ただし、高さが60メートルを超えるマンション（いわゆる「タワーマンション」）については、専有部分の床面積割合に階層ごとの補正があります。
• マンションなど区分所有の建物の場合、課税される面積は、専有部分面積＋共用部分面積（専有面積割合で区分所有者ごとに按分される）となります。しかし、各区分所有の登記面積は専有面積のみですので、課税される面積より小さいものとなります。課税の評価についても、専有部分の評価額に共用部分の評価額が加算されることになります。

 

※ 専有部分

 マンションでは各戸の居住部分をいいます。（店舗の場合は店舗部分）

※ 共用部分

エレベーターやエントランス、共用廊下などで、基本的には区分所有者全員で使用している部分をいいます。

 

4．新築住宅に対する固定資産税の減額措置

新築された住宅が次のすべての要件を満たす場合には、新たに課税される年度から一定の期間、固定資産税が1／2に減額されます。

 

＜要件＞

• 専用住宅や併用住宅であること。
  (併用住宅については、居住部分の床面積割合が1／2以上のもの）
• 居住部分の床面積が、50平方メートル以上280平方メートル以下。
  (共同住宅については、1戸あたり、40平方メートル以上280平方メートル以下）

 

＜減額される範囲＞

　一戸あたり居住部分床面積の120平方メートルまで

 

　※ 減額の対象は、家屋のうち居住部分のみです。併用住宅における店舗部分、事務所部分などは除きます。

 

＜減額される期間＞

• 3階建以上の中高層耐火住宅・・・新たに固定資産税が課税される年度から5年度分（長期優良住宅は7年度分）
• 上記以外の住宅・・・新たに固定資産税が課税される年度から3年度分（長期優良住宅は5年度分）

 

　※ 長期優良住宅に該当する住宅は申告書の提出が必要です。

　「認定長期優良住宅に係る固定資産税減額申告書」

長期優良住宅に係る減額申告書 (PDF 110KB)

長期優良住宅に係る減額申告書 (DOC 43KB)

 

5．家屋を取り壊された場合

登記されている家屋については、所轄の法務局で滅失登記の手続をすることになります。

未登記家屋（登記されていない家屋）の場合は、「家屋滅失届」を速やかにお近くの柳川市役所の窓口（柳川庁舎税務課固定資産税係、大和庁舎市民サービス課、三橋庁舎市民サービス課）に提出してください。職員が現地を確認のうえ、次年度の課税台帳より削除します。

また、過年度の滅失の場合は、解体をされた業者からの「解体証明書」（任意の様式）を添付していただく必要があります。

 

　「家屋滅失届」

家屋滅失(用途変更)届 (PDF 128KB)

家屋滅失(用途変更)届 (DOC 39.5KB)

 

6．家屋の調査

家屋を新築または増築された方には、税務課の職員が調査にお伺いします。この調査は固定資産税評価額を算出するための調査となりますので皆様のご協力をお願いします。

また、調査方法は、建物の構造はもとより建物内部も拝見し間取りや内装資材・建具の確認および屋根・外壁・電気や給排水の設備などを調査させていただきます。場合によっては、建物の平面図等を拝見させていただく必要があります。

その調査結果に基づき、総務省で定められている固定資産評価基準に従い評価額を算出します。評価額は家屋を新築・増築された時の実際の建築価格とは関係が無く、あくまでも家屋の固定資産税額を算出するためのものです。

調査の日時は、事前に所有者の方に連絡をとって決定しますのでよろしくお願いします。