固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
田、畑、宅地、池沼、原野、山林、雑種地などがあり、登記簿上の地目にかかわらず、その年の１月１日の現況の地目により評価します。
地積は原則として登記簿上の地積によります。
・宅地及び宅地比準土地・・・市街化宅地評価法及びそれに準ずる方法により評価します。
・その他の土地・・・原則として、標準地を選定しその標準地の価格に比準して評価します。
市街化宅地評価法とは、街路に沿接する標準的な宅地の鑑定価格等を用いて算出する１平方メートル当たりの価格を表す路線価を付設し、この路線価に基づいて評価基準に定められている画地計算法を適用して各筆の評価額を求める方法です。具体的には次のような手順で行います。
土地の利用状況や都市計画用途などを参考に、地域を大まかに区分します。
（例）商業地区、住宅地区、工業地区など
用途地区を更に、街路の状況、公共施設等の接近の状況、家屋の疎密度その他の宅地の利用上の便等からみて、状況が相当に相違する地域ごとに細かく区分します。
状況類似地区の区分ごとに、最も標準的と思われる街路を選定します。
選定基準として、地価公示及び都道府県基準地の所在する街路があります。
主要な街路に沿接する宅地のうちから、奥行、間口、形状等が標準的なものを選定します。
不動産鑑定価格等を活用して標準宅地の適正な時価に基づき、1平方メートル当たりの価格を算出して、その価格を主要な街路の路線価として付設します。
主要な街路の路線価をもとに、道路の幅員や舗装、歩道の有無などの街路状況、駅や公共施設までの距離などの接近状況、家屋の疎密度などの環境状況などから主要な街路との価格差を判定し、その他の街路の路線価を決定します。
路線価を基礎として、その街路に沿接する土地ごとに奥行、間口、形状、利用上の法的制限などの状況に応じた補正率を乗じて１平方メートル当たりの価格を算出します。
各土地の１平方メートル当たりの価格に地積を乗じて算出します。
（計算方法）評価額＝路線価×補正率×地積
住宅用地とは、賦課期日（1月１日）現在に「人の居住の用に供する家屋（専用住宅）又はその一部を人の居住の用に供する家屋（併用住宅）の敷地の用に供されている土地」で、その税負担を軽減する必要から、課税標準の特例措置が設けられています。まず、住宅用地には、次の2種類に区分されています。
（例）地積300平方メートルの土地では、200平方メートルが小規模住宅用地で、100平方メートルが一般住宅用地となります。
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅用地にはなりません。ただし、既存の住宅に代えて新たに住宅を建設している土地については、一定要件を満たせば、住宅用地として取扱われます。また、住宅を取壊された時、新たな土地に住宅を建てた時などに住宅用地の特例を受けるための申告書を提出してもらう必要があります。
住宅用地の申告書のダウンロードはこちら
1.専用住宅の場合
家屋の床面積の10倍までを限度とし、それを超える分については住宅用地の特例が適用されません。
（例）土地の総面積1,300平方メートル、専用住宅（1戸）の床面積100平方メートルの場合
100平方メートル×10倍＝1,000平方メートル・・・住宅用地（200平方メートル小規模住宅用地、800平方メートル一般住宅用地）
1,300平方メートル−1,000平方メートル＝300平方メートル・・・非住宅用地
2.併用住宅の場合
下の表の家屋の居住部分の割合に応じ、住宅用地の率を当該土地の面積（その土地の面積が家屋の床面積の10倍を超える場合は、10倍の面積とする）に乗じて求めます。
（例）土地の面積500平方メートル、併用住宅（2階建、1戸）の床面積200平方メートル（うち居住部分80平方メートル）の場合
家屋の種類・・・上表のイ
居住部分の割合 80／200・・・住宅用地の率0.5
500平方メートル×0.5＝250平方メートル・・・住宅用地（200平方メートル小規模住宅用地、50平方メートル一般住宅用地）
500平方メートル−250平方メートル＝250平方メートル・・・非住宅用地
宅地の評価額は、平成5年度以前まではおおむね地価公示価格の2〜3割程度でしたが、平成6年度に、評価の均衡を図るため宅地の評価水準を全国一律に地価公示価格の7割を目途とする評価替えが行われ、全国平均で評価額が約3.5倍に引き上げられました。そのため、税負担が急増しないように、平成5年の課税標準額を基に段階的に評価額に近づけていこうとする措置がとられました。この仕組みを負担調整措置といいます。
平成8年度までは、平成6年度の評価額の上昇割合に応じてなだらかに課税標準額を上昇する調整措置が行われていましたが、平成9年度から課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきがある負担水準※1を均衡化させることを重視した調整措置が講じられました。これにより、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みになっています。
平成18年度から平成20年度までの負担調整措置については、負担水準が高い土地についてはこれまでの制度を継続する一方、負担水準が低い土地については制度を簡素なものとしながら、負担水準の均衡化をよりいっそう早める措置がとられています。それを図示したものがこちらです。また、下記の図は、評価額と課税標準額の関係をグラフ化したものです。
なお、負担調整措置の仕組みは大変複雑ですので、詳しくは税務課固定資産税係までお問い合わせください。
1.住宅用地
本年度の評価額×住宅用地特例率（1／3又は1／6）＝本則課税標準額Ａ
●負担水準が1.0以上 本年度課税標準額＝本年度評価額×住宅用地特例率（1／3又は1／6）
●負担水準が0.8以上1.0未満 本年度課税標準額＝前年度課税標準額を据え置き
●負担水準が0.2以上0.8未満 本年度課税標準額＝「前年度課税標準額＋（Ａ×5％）」と「Ａ×80％」の安いほう
●負担水準が0.2未満 本年度課税標準額＝「前年度課税標準額＋（Ａ×5％）」と「Ａ×20％」の高いほう
2.商業地等の宅地
本年度の評価額＝本則課税標準額Ｂ
●負担水準が0.7以上 本年度課税標準額＝本年度評価額×70％
●負担水準が0.6以上0.7未満 本年度課税標準額＝前年度課税標準額を据え置き
●負担水準が0.2以上0.6未満 本年度課税標準額＝「前年度課税標準額＋（Ｂ×5％）」と「Ｂ×60％」の安いほう
●負担水準が0.2未満 本年度課税標準額＝「前年度課税標準額＋（Ｂ×5％）」と「Ｂ×20％」の高いほう
◆課税標準額の計算例（税率は1.4%で計算）
【住宅用地の場合】
面積 200平方メートル（全面積が小規模住宅用地に該当します）
今年度の評価額 6,000,000円
前年度の課税標準額 600,000円
前年度税額 8,400円
まず、この土地の負担水準を求めます。
（6,000,000×1／6）＝Ａ
負担水準＝600,000／（Ａ）＝0.6
負担水準が0.8未満なので、今年度の課税標準額は、
「前年度課税標準額＋（Ａ×5％）」と「Ａ×80％」の安いほうとなります。
今年度課税標準額
600,000＋（6,000,000×1／6×5％）＝650,000 ＜ 6,000,000×1／6×80％＝800,000
今年度税額
650,000×1.4％＝9,100円
前年度税額8,400円に対し、今年度税額9,100円となり、700円の増額となります。
【商業地等の場合】その１
面積 200平方メートル
今年度の評価額6,000,000円＝Ｂ
前年度の課税標準額 2,400,000円
前年度税額 33,600円
まず、この土地の負担水準を求めます。
負担水準＝2,400,000／6,000,000＝0.4
負担水準が0.6未満なので、今年度の課税標準額は、
「前年度課税標準額＋（Ｂ×5％）」と「Ｂ×60％」の安いほうとなります。
今年度課税標準額
2,400,000＋（6,000,000×5％）＝2,700,000 ＜ 6,000,000×60％＝3,600,000
今年度税額
2,700,000×1.4％＝37,800円
前年度税額33,600円に対し、今年度税額37,800円となり、4,200円の増額となります。
【商業地等の場合】その2
面積 200平方メートル
今年度の評価額 3,000,000円
前年度の課税標準額 2,400,000円
前年度税額 33,600円
まず、この土地の負担水準を求めます。
負担水準＝2,400,000／3,000,000＝0.8
負担水準が0.7以上なので、今年度の課税標準額は、
「本年度評価額×70％」に引き下げになります。
今年度課税標準額
3,000,000×70％＝2,100,000
今年度税額
2,100,000×1.4％＝29,400円
前年度税額33,600円に対し、今年度税額29,400円となり、4,200円の減額となります。
全国の都市計画区域に選定した標準地の1月1日時点の価格を公示するもので、一般の土地取引価格の指標とされています。具体的には不動産鑑定士による鑑定価格を基に国土交通省が決定します。
県全域を対象として、住宅地や商業地等の用途地区別に選定した基準地の7月1日時点の価格を公告するもので、不動産鑑定士による鑑定価格を基に各都道府県が決定します。
相続税、贈与税の算定のため、市街地にある街路に付設された価格で、毎年各国税局が決定します。調査は相続税法を基づいて行われ、地価公示価格の8割程度を目安とされています。
固定資産税を算定するため、街路に沿接する標準的な宅地の鑑定価格等を用いて算出する１平方メートル当たりの価格をいいます。地価公示価格の7割を目安とされ、各市町村に定められています。本市では、税務課固定資産税係、各市民サービス課税務係の窓口にて市内の路線価図を公開しております。
画地計算法とは、それぞれの画地の奥行、間口、街路との状況等が宅地の価格に及ぼす影響を、標準画地のこれらの状況とどれぐらい異なるかを計量しようとするものです。
画地の認定は、原則として一筆一画地ですが、一筆の宅地又は隣接する二筆以上の宅地について、その形状、利用状況等からみて、これを一体をなしていると認められる部分に区分し、また、これらを合わせる必要がある場合においては、その一体をなしている宅地ごとに1画地とします。
＜原則＞
＜例外1＞ 二筆以上の宅地の上に一棟の建物が存在する場合
＜例外2＞ 一筆の宅地について、一体として利用されてない場合
（ア）奥行価格補正割合法
宅地の価格は、道路からの奥行が長くなるにしたがって、また、奥行が著しく短くなるにしたがって逓減するので、奥行距離に応じて補正を行うものです。
この価格逓減の割合を定めたものが、下記の表1の「奥行価格補正率表」です。なお、この補正率は、用途地区ごとに定められています。
＜表1 奥行価格補正率表＞
【計算例1】普通商業地区における一方路線地の場合
（1）１平方メートル当たりの評点数＝（路線価）×（奥行35メートルの奥行価格補正率）
＝1,000×0.98＝980
（2）評価額＝（１平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝980×（20×35）＝686,000
（イ）側方路線影響加算法
正面と側方に路線がある画地は、一方路線に比べて利用間口が大きくなることによる出入りの便のほか、採光や風通し等の点で、宅地としての有利性が増大するために価格も一般的に上がります。この加算率を表したものが下記の表2の「側方路線影響加算率表」です。
＜表2 側方路線影響加算率表＞
角地・・・二つの異なる系統の路線の交差する角に位置し、当該二路線のいずれにも接している画地
準角地・・・一系統の路線の屈折部の内側に位置し、当該路線にL字形に接している画地
【計算例2】普通商業地区における正面路線、側方路線に接する角地の場合
（1）１平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行35メートルの奥行価格補正率）
＝1,000×0.98＝980
（2）加算1平方メートル当たりの評点数＝（側方路線価）×（奥行20ｍの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝900×1.00×0.08＝72
（3）1平方メートル当たりの評点数＝（1） ＋（2）
＝980+72＝1,052
（4）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝1,052×（20×35）＝736,400
【計算例3】普通商業地区における正面路線、側方路線に接する準角地の場合
（1）１平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行35メートルの奥行価格補正率）
＝1,000×0.98＝980
（2）加算1平方メートル当たりの評点数＝（側方路線価）×（奥行20メートルの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝900×1.00×0.04＝36
（3）1平方メートル当たりの評点数＝（1）＋（2）
＝980＋36＝1,016
（4）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝1,016×（20×35）＝711,200
（ウ）二方路線影響加算法
正面と裏面の二つの路線に接する画地は、一方路線地に比べて、角地ほどではありませんが、宅地としての利用価値が大きいと認められ、その状況を勘案して評価する必要があります。この二方路線地の有利性についての加算率を定めたものが下記の表3の「二方路線影響加算率表」です。
＜表3 二方路線影響加算率表＞
【計算例4】普通商業地区における正面路線、裏路線に接する場合
（1）１平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行35メートルの奥行価格補正率）
＝1,000×0.98＝980
（2）加算1平方メートル当たりの評点数＝（二方路線価）×（奥行35メートルの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝900×0.98×0.05＝44
（3）1平方メートル当たりの評点数＝（1）＋（2）
＝980＋44＝1,024
（4）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝1,024×（20×35）＝716,800
（エ）三方又は四方において路線に接する画地の評点算出法
三方又は四方の路線に接する土地をそれぞれ、「三方路線地」「四方路線地」といいますが、宅地は通常街路に接する面が増加するに従ってその利用価値が大きいと認められることから、三方以上の路線に接する宅地の計算は、側方路線影響加算法並びに二方路線影響加算法を組み合わせて行うこととされています。
【計算例5】普通商業地区における三方の路線に接する場合
（1）１平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行35メートルの奥行価格補正率）
＝1,000×0.98＝980
（2）側方路線加算１平方メートル当たりの評点数＝（側方路線価）×（奥行20メートルの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝900×1.00×0.08＝72
（3）側方路線加算1平方メートル当たりの評点数＝（側方路線価）×（奥行20メートルの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝800×1.00×0.08＝64
（4）1平方メートル当たりの評点数＝（1）＋（2）＋（3）
＝980+72+64＝1,116
（5）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝1,116×（20×35）＝781,200
【計算例6】普通商業地区における四方の路線に接する場合
（1）１平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行35メートルの奥行価格補正率）
＝1,000×0.98＝980
（2）側方路線加算1平方メートル当たりの評点数＝（側方路線価）×（奥行20ｍの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝900×1.00×0.08＝72
（3）側方路線加算1平方メートル当たりの評点数＝（側方路線価）×（奥行20ｍの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝800×1.00×0.08＝64
（4）二方路線加算1平方メートル当たりの評点数＝（二方路線価）×（奥行35ｍの奥行価格補正率）×（側方路線影響加算率）
＝850×0.98×0.05＝42
（5）1平方メートル当たりの評点数＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）
＝980＋72＋64＋42＝1,158
（6）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝1,158×（20×35）＝810,600
（オ）不整形地評点算出法
不整形地の価格は、整形地に比べて一般に低くなるので、奥行価格補正割合法等によって計算した1平方メートル当たり評点数に「不整形地補正率表」（表4）によって求めた補正率を乗じて当該不整形地の評点数を求めます。
＜表4 不整形地補正率表＞
◆不整形地補正率の求め方
評価対象画地を含む、正面路線に面する矩形又は正方形の土地（以下「想定整形地」という。）の地積を算出し、下記の式により算出された「蔭地割合」をもって、表4から求めます。
◆不整形地における奥行距離の求め方
奥行距離は、原則として正面路線に対して垂直な距離をいいますが、不整形地については、平均的な奥行距離を計算します。具体的には、評価対象画地に係る想定整形地の奥行距離を限度として、その画地の地積をその間口距離で除して得た距離となります。
と想定整形地の奥行距離の短い方
【計算例7】普通商業地区おける不整形地の場合
この場合、評価対象地の面積は350平方メートル、間口距離は20メートルなので、平均的な奥行距離は350／20＝17.5メートル。よって奥行距離は17.5ｍメートルを採用して、奥行価格補正率は1.00となります。また、蔭地割合は350／700＝0.5なので表4より0.8となります。
（1）1平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行17.5ｍの奥行価格補正率）×（不整形地補正率）
＝900×1.00×0.80＝800
（2）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝800×（20×35÷2）＝280,000
（カ）無道路地評点算出法
無道路地とは、直接道路に接していない画地をいうものですが、出入りが不便なこと等から一般的にその利用価値は著しく減少することになります。評価基準では、原則として利用上最も合理的であると認められる路線の路線価に、奥行価格補正率表によって求めた補正率、通路開設補正率表（表5）によって求めた補正率及びその無道路地の近傍の宅地との均衡を考慮して定める無道路地補正率（下限0.6）を乗じて評点数を求めます。ただ、無道路地は実際には、他の宅地一部を通路として道路への出入りをしているものですから、道路への通路を調査して、その通路部分に計算上の仮の路線価を付設して画地計算を行います。
＜表5 通路開設補正率表＞
◆無道路地の奥行のとり方
無道路地の奥行価格補正率と通路開設補正率の奥行のとり方は、遠い奥行から奥行価格補正率を求め、近い奥行から通路開設補正率を求めます。
【計算例8】普通商業地区における無道路地の場合
（1）1平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行70ｍの奥行価格補正率）×（奥行50ｍの通路開設補正率）×（無道路地補正率）
＝1,000×0.84×0.60×0.60＝302
（2）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝302×（20×12）＝72,480
（キ）間口が狭小な宅地等評点算出法
間口が一定限度以下の画地は、宅地本来の効用を果たすことが困難となるから、利用価値は減少することになります。よって、このような画地には、評価上所要の補正を加える必要があります。また、奥行距離に応ずる補正は、主に表1の「奥行価格補正率」によって考慮されていますが、この補正率は奥行と間口が適当な関係にあることを前提として作成されているため、両者の関係が不均衡な状態にある画地については、奥行価格補正率を適用して求めた評点に所要の補正を加える必要があります。この所要の補正率を定めたものが次の表6と表7になります。
また、この二つの補正率の適用がある場合で、且つ不整形地補正率（表4）の適用がある時は、〔間口狭小補正率×奥行長大補正率〕と〔間口狭小補正率×不整形地補正率〕と〔不整形地補正率〕の三つのうち一番小さい補正率（下限0.60）を奥行価格補正割合法等によって計算した1平方メートル当たりの評点数に乗じて不整形地の評点数を求めます。（計算例11参照）
＜表6 間口狭小補正率表＞
＜表7 奥行長大補正率表＞
【計算例9】普通商業地区における間口が狭小な画地の場合
（1）1平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行14ｍの奥行価格補正率）×（間口5ｍの間口狭小補正率）
＝1,000×1.00×0.97＝970
（2）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝970×（10×14）＝135,800
【計算例10】普通商業地区における奥行が長大な画地の場合
（1）1平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価） ×（奥行45ｍの奥行価格補正率）×（間口8ｍ、奥行45の奥行長大補正率）
＝1,000×0.92×0.96＝883
（2）評価額＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝883×（8×45）＝317,800
【計算例11】普通商業地区における不整形、間口狭小、奥行長大の画地の場合
この場合、評価対象地の面積は850平方メートル、間口距離は5ｍなので、平均的な奥行距離は850／5＝170ｍ。想定整形地の奥行は50ｍ。よって奥行距離は50ｍを採用して、奥行価格補正率は0.90となります。また、蔭地割合は150／1000＝0.15なので表4より不整形地補正率は0.98となります。
ここで、間口狭小補正率は表6より0.97、奥行長大補正率は50／5＝10で表7より0.9不整形地補正率は0.98で、計算すると〔0.97×0.9＝0.873〕＜〔0.97×0.98＝0.9506〕＜〔0.98〕となり、一番小さい補正率を採用するので、補正率0.873となります。
（1）1平方メートル当たりの評点数＝（正面路線価）×（奥行50ｍの奥行価格補正率）×（補正率）
＝1,000×0.90×0.873＝785
（2）評価額 ＝（1平方メートル当たりの評点数）×（地積）
＝785×850＝667,250
土地に対する課税
